등기부등본 보는 법 — 전세 계약 전 체크리스트

등기부등본은 이 집에 얽힌 빚과 권리를 전부 보여주는 공식 기록이에요. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 누구나 뗄 수 있고, 비용은 2026년 8월 기준 열람 700원입니다. 커피 한 잔보다 싼 돈으로 보증금 수억 원의 위험을 미리 보는 거죠.

봐야 할 곳은 세 군데예요. 갑구에서 소유자와 압류·가압류를, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하고, 잔금일에 한 번 더 새로 떼서 그 사이 바뀐 게 없는지 보는 것. 아래에서 하나씩 짚어볼게요.

등기부등본은 어디서 어떻게 떼나요?

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소로 검색하면 됩니다. 화면으로 보는 열람은 700원, 출력용 발급은 1,000원이에요(2026년 8월 기준). 집주인 동의는 필요 없습니다.

중개사가 보여주는 서류만 믿지 말고 직접 떼보세요. 발급 시점이 며칠만 지나도 그 사이 근저당이 새로 잡혔을 수 있거든요. 계약 당일과 잔금일, 최소 두 번은 직접 확인하세요.

표제부·갑구·을구, 어디서 뭘 보나요?

표제부는 집의 신상정보예요. 주소·동호수·면적이 계약서와 정확히 일치하는지 보세요. 특히 빌라는 계약서의 호수와 등기상 호수가 다른 경우가 있는데, 다르면 전입신고를 해도 보호받지 못할 수 있습니다.

갑구는 소유권의 역사입니다. 마지막에 적힌 현재 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 신분증으로 대조하세요. 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 단어가 보이면 소유자가 이미 빚 문제에 얽혀 있다는 뜻이라, 그 집은 거르는 게 맞아요.

갑구에 신탁이라는 단어가 있다면 한 번 더 멈추세요. 소유권이 신탁회사로 넘어가 있어서, 원래 집주인과 계약하면 통상 신탁회사 동의 없이는 임차인으로 보호받기 어렵습니다. 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하기 전에는 계약금을 보내면 안 돼요.

을구는 이 집을 담보로 잡은 빚의 목록이에요. 핵심은 근저당권의 채권최고액인데, 경매에서 은행이 우선 배당받을 수 있는 상한 금액입니다. 실제 대출금의 110~120%로 잡는 게 보통이지만, 안전 계산은 채권최고액 그대로 하는 게 원칙이에요.

을구에 주택임차권 등기가 보인다면 사실상 최상급 경고입니다. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 가면서 권리를 걸어둔 흔적이거든요. 이 집주인은 이미 보증금을 한 번 못 돌려준 사람이라는 뜻이라, 계약을 접는 쪽을 권해요.

근저당 채권최고액, 얼마부터 위험한가요?

숫자로 보면 감이 와요. 시세 3억 빌라에 채권최고액 1억 2,000만원 근저당이 있고 내 보증금이 1억 5,000만원이라면 어떻게 될까요. 경매에서 낙찰가율 70%로 2억 1,000만원에 팔리면 은행이 1억 2,000만원을 먼저 가져갑니다. 내 몫은 9,000만원, 보증금의 60%예요.

이 계산은 근저당 있는 집 전세 안전도 계산기에 시세와 채권최고액, 보증금을 넣으면 바로 나옵니다. 선순위 세입자 보증금까지 넣은 종합 진단은 깡통전세 위험 진단으로 해보세요.

등기부와 별개로 건축물대장도 한 번 떼보면 좋아요. 위반건축물 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에 표시되는데, 위반건축물이면 전세대출이나 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 정부24에서 무료로 확인돼요.

그래서 뭘 하면 되나요?

계약 전 확인 순서를 체크리스트로 정리하면 이렇습니다.

• 표제부: 주소·호수·면적이 계약서와 일치하는가
• 갑구: 소유자가 계약 상대방과 같은가, 압류·가압류·경매개시·신탁 기록은 없는가
• 을구: 근저당 채권최고액이 얼마인가 → 계산기로 안전도 확인
• 잔금일: 새로 떼서 계약일 이후 바뀐 내용이 없는가

잔금을 치렀다면 그날 바로 이사(인도)와 전입신고를 마치세요. 대항력(집이 팔려도 계약 기간까지 살 권리)은 전입신고와 인도를 마친 다음 날 0시에 생기고, 여기에 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 하루 미루면 그 사이에 설정된 근저당에 밀릴 수 있어요.

등기부등본이 깨끗해도 전세가율이 높으면 위험은 남아요. 다음 확인은 전세가율 70% 넘는 전세가 위험한 이유에서 이어가세요.