깡통전세 위험 진단

깡통전세는 집을 팔거나 경매에 넘겨도 보증금을 다 돌려줄 수 없는 집이에요. 핵심은 하나입니다. 경매로 넘어갔을 때 낙찰대금에서 나보다 먼저 가져가는 돈(선순위 채권)을 빼고도 내 보증금이 남느냐. 이 계산기가 그 시나리오를 그대로 계산합니다.

주택 유형

매매가 (시세)

만원

3억원

내 전세 보증금

만원

2억 4,000만원

선순위 채권 (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금)

만원

등기부등본 을구에서 확인

예상 낙찰가율

아파트 통상 80~90%, 빌라 60~70%

위험 진단 결과

주의 구간이에요 — 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요

부채비율 (선순위+보증금 ÷ 시세)80.0%90% 이상 위험, 70% 이상 주의

예상 낙찰가2억 4,000만원시세 × 80%

선순위 배당 후 남는 돈2억 4,000만원

회수 가능한 보증금2억 4,000만원

경매 시나리오 기준의 추정이에요. 실제 배당에는 소액임차인 최우선변제, 당해세 등이 영향을 줍니다. 전입신고와 확정일자는 어떤 경우든 이사 당일 바로 처리하세요.

낙찰가율은 뭘 넣어야 하나요?

경매에서 시세 대비 몇 %에 낙찰되는지를 뜻합니다. 아파트는 통상 80~90%, 빌라·다세대는 60~70% 수준이에요. 보수적으로 보고 싶다면 아파트 80%, 빌라 65%를 권합니다.

선순위 채권은 어디서 확인하나요?

등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액을 보면 됩니다. 다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 선순위가 되니, 중개사에게 선순위 보증금 총액 확인을 요구하세요.

위험으로 나오면 어떻게 해야 하나요?

보증금을 낮추거나(월세 전환), 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 먼저 확인하세요. 가입이 안 되는 집이라면 계약을 다시 생각하는 게 좋습니다. 이미 계약했다면 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아 대항력을 확보하세요.

계산 기준일 2026-08-19 · 결과는 정보 제공 목적의 추정치예요.