전세로 더 살까요, 지금 살까요?
이 질문의 답은 집값이 오를지가 아니라 '몇 년 살 건지'에 달려 있어요. 매수는 취득세와 중개보수 같은 초기 비용이 크고, 팔 때도 수수료가 듭니다. 그걸 회수하려면 시간이 필요해요. 손익분기가 몇 년인지 계산해 드립니다.
집을 산다면
만원
6억원
만원
3억원
%
년
%
이 가정이 결과를 크게 좌우해요. 0%로도 돌려보세요
전세로 계속 산다면
만원
4억원
만원
2억원
%
%
공통 가정
%
년
몇 년이 분기점일까
5년 넘게 살면 매수가 유리해져요
매수에 필요한 초기 현금3억 1,051만원계약금 + 취득세·중개보수 등
전세에 묶이는 내 돈2억원보증금 − 전세대출
연차별 누적 순비용
전세매수
1년1,400만원2,499만원
2년2,800만원3,643만원
3년4,256만원4,746만원
4년5,712만원5,805만원
5년7,226만원6,821만원
6년8,740만원7,791만원
7년1억 315만원8,713만원
8년1억 1,890만원9,588만원
9년1억 3,528만원1억 412만원
10년1억 5,166만원1억 1,185만원
10년 후 전세 누적비용1억 5,166만원
10년 후 매수 누적비용1억 1,185만원집값 상승분을 뺀 순비용
차이매수가 3,981만원 유리
매수 비용에는 취득세·중개보수, 대출이자, 보유세·수선비, 초기 현금의 기회비용, 매도 시 중개보수가 들어가고 여기서 집값 상승분을 뺐어요. 상승률 가정을 0%로 바꾸면 분기점이 크게 밀립니다. 두세 가지 가정으로 돌려보고 판단하세요.
다음 질문은 이거예요
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자주 묻는 질문
집값 상승률은 몇 %로 잡아야 하나요?
아무도 모릅니다. 그래서 0%, 2%, 4% 등 여러 값으로 돌려보고 결과가 어떻게 달라지는지 보는 게 맞아요. 0%로도 매수가 유리하게 나온다면 그 결정은 상승에 기대지 않는 셈입니다.
매수 비용에 뭐가 들어가나요?
취득세와 중개보수 같은 초기 부대비용, 대출이자, 보유세와 수선비, 초기 현금이 묶인 기회비용, 그리고 팔 때의 중개보수까지 넣었습니다. 여기서 집값 상승분을 뺀 게 순비용이에요.
전세 쪽은 왜 보증금이 비용에 안 들어가나요?
전세보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이라 비용이 아닙니다. 대신 그 돈이 묶여 있는 동안의 기회비용과 전세대출 이자가 실질 비용이에요.
계산 근거와 출처
- 지방세법 — 제11조(부동산 취득세 표준세율) · 제13조의2(다주택 중과세율) · 확인 2026-08-20
- 공인중개사법 시행규칙 — 제20조 및 [별표 1] 주택 중개보수 상한요율 · 확인 2026-08-20
계산 기준일 2026-08-20 · 세율·요율 등 정책 변경에 민감한 계산이에요. 계약·신고 전 위 공식 출처에서 현재 기준을 꼭 확인하세요.