전세로 계속 살기 vs 지금 집 사기, 몇 년이 분기점일까

"지금 집을 살까, 전세로 2년 더 버틸까." 이 질문에 답하려고 보통 집값 전망부터 찾아봐요. 그런데 그건 아무도 못 맞히는 문제죠.

질문을 바꾸면 계산이 가능해져요. "집값이 오를까"가 아니라 "몇 년을 살아야 매수하면서 태운 돈을 회수할까"로요. 집을 살 때는 취득세와 중개보수처럼 돌아오지 않는 돈이 먼저 나가고, 팔 때 중개보수가 또 나가거든요.

아래 예시 조건에서 분기점은 5년 즈음이었어요. 5년보다 짧게 살 거면 전세가, 길게 살 거면 매수가 쌉니다. 어떤 숫자로 그렇게 되는지 뜯어볼게요.

매수는 왜 첫해가 제일 불리한가요?

6억 아파트를 산다고 해볼게요. 대출 3억(금리 4%, 30년 원리금균등)을 받으면 내 돈 3억이 들어가요. 여기에 취득세 600만원, 지방교육세 60만원, 중개보수와 법무사 보수, 인지세, 채권 할인비용까지 합해 부대비용이 약 1,100만원 붙습니다(2026년 8월 기준, 1주택·85㎡ 이하). 잔금일에 필요한 현금이 약 3억 1,100만원이 되는 거죠.

이 1,100만원은 집값에 남는 돈이 아니에요. 내는 순간 사라져요. 게다가 나중에 이 집을 팔 때 중개보수가 한 번 더, 6억대 거래면 300만원이 넘게 나가고요. 시작과 끝에서 각각 목돈을 태우는 구조라 짧게 살고 나오면 회수할 시간이 없어요.

내 조건의 부대비용은 필요 현금 계산기에, 매달 갚을 원리금은 주담대 상환액 계산기에 넣으면 나와요.

매수 쪽 비용은 어떻게 세나요?

집을 사서 사는 동안 실제로 사라지는 돈은 이것들이에요.

• 대출이자 (원금 상환은 내 지분이 되니 비용이 아니에요)
• 재산세 같은 보유세와 수선·유지비
• 잔금일에 태운 취득 부대비용
• 초기 현금 3억 1,100만원이 다른 데서 벌었을 수익, 즉 기회비용
• 팔 때 내는 중개보수

여기서 집값 상승분을 빼면 순비용이 나옵니다. 기회비용은 연 3%, 집값은 연 2% 오른다고 잡을게요. 보유세와 수선비는 연 300만원으로 두고요.

5년을 기준으로 세어 보면 이자 5,700만원, 보유세·수선비 1,500만원, 기회비용 4,650만원, 취득 부대비용 1,100만원, 매도 중개보수 360만원이 나가요. 합쳐서 1억 3,300만원이죠. 5년 뒤 집값은 6억 6,200만원이 되니 6,200만원이 올랐고, 이걸 빼면 순비용은 약 7,100만원이에요.

전세도 공짜로 사는 게 아니에요

전세 4억에 전세대출 2억(금리 4%)을 받고 내 돈 2억을 넣는다고 할게요. 이자는 연 800만원이에요. 여기에 전세금에 묶인 2억의 기회비용 연 600만원이 붙어요. 통장에서 빠져나가진 않지만 연 3%로 굴렸다면 벌었을 돈이니까요.

그리고 2년마다 보증금이 오릅니다. 4% 인상을 가정하면 2년 뒤에 1,600만원, 4년 뒤에 다시 1,664만원을 더 넣어야 해요. 이 돈도 대출이자나 기회비용으로 부담이 되고요.

5년이면 이자 4,000만원, 기회비용 3,000만원, 인상분 부담 약 260만원. 다 더해 약 7,300만원입니다.

3년, 5년, 7년일 때 결과가 이렇게 갈려요

3년만 살고 나올 거면 전세가 700만원쯤 싸요. 5년이면 거의 같아지고, 7년까지 가면 매수가 1,400만원 앞섭니다. 짧게 살면 취득·매도 비용이 그대로 손실로 남지만, 오래 살수록 그 비용이 여러 해에 나눠지고 집값 상승분이 이자를 덮기 시작하거든요.

가정 하나만 바꿔도 분기점이 통째로 움직여요

솔직히 말하면 위 결과를 만든 건 "집값이 연 2% 오른다"는 한 줄이에요. 5년간 6,200만원, 매수 쪽 총비용의 절반 가까이를 이 가정이 상쇄해 주거든요.

상승률을 0%로 바꾸면 그림이 아예 뒤집혀요. 같은 조건에서 10년을 살아도 매수 쪽이 9천만원 넘게 비쌉니다. 분기점이 5년에서 20년 밖으로 밀려나는 셈이죠. 반대로 3%로 올리면 분기점은 2년 안쪽으로 당겨져요.

그러니까 여기서 얻을 결론은 "5년"이라는 숫자가 아니에요. 내가 어떤 가정을 믿느냐가 답의 대부분을 결정한다는 사실이죠. 남의 가정으로 나온 5년을 그대로 받지 말고 전세 vs 매수 비교 계산기에 본인 조건과 본인이 믿는 상승률을 넣어 보세요.

그래서 뭘 하면 되나요?

세 가지만 정하고 계산기로 가면 됩니다. 이 집에서 몇 년을 살 생각인지, 집값이 연 몇 %씩 오른다고 볼지, 목돈을 다른 데 뒀을 때 기대하는 수익률이 몇 %인지. 이 셋이 결과를 거의 다 결정해요.

전세 vs 매수 비교 계산기에 그대로 넣으면 손익분기 연차가 나와요. 매수 쪽으로 기울었다면 필요 현금 계산기로 잔금일에 쥐고 있어야 할 현금을, 주담대 상환액 계산기로 매달 갚을 돈을 확인하세요.

부대비용이 왜 1,100만원이나 되는지 항목별로 궁금하다면 집 살 때 드는 돈 총정리에 정리해 뒀어요. 전세로 남기로 했다면 전세 vs 월세 가이드에서 실질 주거비를 한 번 더 따져 보고요.