전세 vs 월세 뭐가 이득일까? 숫자로 비교하는 법

"전세대출 이자가 월세보다 싸니까 전세가 이득이야." 많이들 이렇게 비교하죠. 그런데 이 계산에는 구멍이 하나 있어요. 전세 보증금에 들어간 내 돈, 그 목돈이 벌 수 있었던 이자가 빠져 있거든요.

답부터 말하면 전세는 "대출이자 + 내 돈의 기회비용", 월세는 "월세 + 보증금의 기회비용"으로 비교해야 해요. 이 글에서 전세 4억 매물을 놓고 실제 숫자로 계산해 볼게요.

통장에서 안 나가는데 왜 주거비인가요?

기회비용은 그 돈을 다른 데 뒀다면 벌었을 수익이에요. 내 돈 2억을 전세에 넣는 순간, 연 3% 예금에 뒀다면 받았을 이자 600만원을 포기하게 되죠. 통장에서 빠져나가는 돈은 아니지만, 매년 600만원을 내고 사는 것과 똑같아요.

그래서 전세의 실질 주거비는 대출이자에 이 기회비용을 더해야 나와요. 월세도 마찬가지로, 보증금에 묶인 돈의 기회비용을 월세에 더해서 봐야 하고요.

전세 4억 vs 보증금 1억에 월세 120만원, 계산해 볼까요?

같은 집에 두 가지 조건이 나왔다고 해볼게요. 전세는 4억인데 전세대출 2억(금리 4%)을 받고 내 돈 2억을 넣어요. 월세는 보증금 1억에 월 120만원이에요. 예금금리는 연 3%로 잡을게요.

전세는 대출이자 800만원에 내 돈 2억의 기회비용 600만원을 더해 연 1,400만원, 월 117만원 꼴이에요. 월세는 1,440만원에 보증금 1억의 기회비용 300만원을 더해 연 1,740만원, 월 145만원이죠. 이 조건에서는 전세가 연 340만원, 매달 28만원쯤 싸요.

다만 이 결과는 금리에 따라 뒤집혀요. 예금금리가 오르면 목돈이 덜 묶이는 월세가, 대출금리가 오르면 다시 월세가 유리해지는 식이죠. 그래서 남의 결론이 아니라 내 조건의 숫자가 필요해요. 전세 vs 월세 계산기에 보증금·월세·금리만 넣으면 위 계산을 그대로 해줍니다.

전월세 전환율, 이 월세가 비싼지 알려주는 숫자

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때 적용된 이율이에요. 연간 월세를 줄어든 보증금으로 나누면 나와요. 위 예시라면 1,440만원 ÷ 3억 = 4.8%죠. 보증금 3억을 덜 내는 대가로 연 4.8%의 이자를 무는 구조예요.

이 숫자가 내 예금금리(3%)나 대출금리(4%)보다 높다면, 보증금을 키워 월세를 줄이는 쪽이 유리하다는 신호예요. 갱신 계약이라면 법정 전환율 상한(한국은행 기준금리 + 2%p)도 확인해야 하고요. 기준금리는 계속 바뀌니 전월세 전환율 계산기에서 현재 값으로 확인하세요.

그래서 뭘 하면 되나요?

지금 보고 있는 매물의 조건을 전세 vs 월세 계산기에 넣어 보세요. 실질 월 주거비가 나란히 나오니까 감이 아니라 숫자로 결정할 수 있어요.

집주인과 "보증금을 올리고 월세를 낮추자"는 조율이 시작됐다면, 보증금 ↔ 월세 변환 계산기로 적정선을 먼저 잡고 협상하는 게 유리하고요.

전세로 마음이 기울었다면, 다음 질문은 이거예요. 이 집, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있는 집일까? 그 판단 기준을 전세가율 70% 가이드에서 이어서 확인하세요.