전세가율 70% 넘는 전세가 위험한 이유

전세가율 70%는 집이 경매로 넘어가도 보증금을 건질 수 있는 마지노선에 가까운 숫자예요. 경매에서는 집이 시세대로 팔리지 않기 때문이죠. 빌라는 통상 시세의 60~70%에 낙찰되는데, 전세가율이 70%를 넘으면 낙찰대금이 내 보증금보다 작아질 수 있습니다.

매매가 3억짜리 빌라에 전세 2억 4,000만원으로 들어간다고 해볼게요. 전세가율 80%인 이 계약이 최악의 경우 어떻게 흘러가는지 숫자로 따라가 보면, 깡통전세의 구조가 한눈에 보여요.

전세가율은 어떻게 계산하나요?

전세가율은 매매가 대비 보증금의 비율입니다. 보증금 2억 4,000만원을 매매가 3억으로 나누면 80%가 나오죠. 전세가율 계산기에 두 숫자만 넣으면 위험 구간까지 바로 확인할 수 있어요.

이 비율은 집값이 떨어지거나 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 살아남을 여유 공간을 뜻해요. 전세가율 80%라면 집값이 20%만 빠져도 보증금과 집값이 같아집니다. 돌려줄 보증금이 집의 가치보다 커진 집, 그게 깡통전세예요.

70%라는 기준선도 여기서 나옵니다. 빌라의 경매 낙찰가율이 통상 60~70%니까, 전세가율이 70%를 넘는 순간 경매로 넘어가면 본전을 못 건지는 구조가 되는 거죠. 여기에 집값 하락까지 겹치면 구멍은 더 커져요.

경매로 넘어가면 실제로 얼마가 돌아오나요?

집주인이 보증금을 못 돌려주면 마지막 수단은 경매입니다. 그런데 경매에서는 시세대로 팔리지 않아요. 시세 대비 낙찰 가격의 비율을 낙찰가율이라고 하는데, 아파트는 통상 80~90%, 빌라·다세대는 60~70% 수준이에요.

아까 그 3억짜리 빌라가 낙찰가율 70%로 팔렸다고 해볼게요. 낙찰대금은 2억 1,000만원. 여기서 경매 비용이 먼저 빠지고, 나보다 앞서 배당받는 권리(선순위 채권)가 있으면 그 돈부터 나갑니다. 내가 가장 선순위라 해도 돌아오는 돈은 2억 1,000만원이 전부라서, 보증금 2억 4,000만원 중 3,000만원은 사라져요.

등기부등본에 채권최고액 5,000만원짜리 근저당이 나보다 먼저 잡혀 있었다면 계산은 더 나빠집니다. 2억 1,000만원에서 5,000만원이 은행으로 먼저 가고, 내 몫은 1억 6,000만원. 8,000만원을 떼이는 거예요. 이 시나리오는 깡통전세 위험 진단에서 내 조건 그대로 계산해 볼 수 있습니다.

아파트 70%와 빌라 70%는 같은 위험인가요?

아니에요. 같은 전세가율이라도 빌라가 훨씬 위험합니다. 낙찰가율이 낮아서 경매로 넘어갔을 때 회수되는 돈 자체가 적거든요.

빌라는 시세 확인도 어렵죠. 거래가 드물어서 매매가 3억이라는 말 자체가 부풀려진 값일 수 있어요. 시세가 사실 2억 5,000만원이었다면 전세 2억 4,000만원의 실제 전세가율은 96%입니다. 전세사기의 상당수가 이 시세 부풀리기에서 시작돼요.

다가구주택이라면 변수가 하나 더 있어요. 건물 전체가 집주인 한 명 소유라서, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 선순위 채권이 됩니다. 이 돈은 등기부등본에도 안 나오니, 계약 전에 중개사에게 선순위 보증금 총액 확인을 요구하세요.

그래서 뭘 하면 되나요?

계약 전에 딱 세 가지만 하면 최악은 피할 수 있어요. 시작은 시세 확인이에요. 국토교통부 실거래가에서 같은 건물이나 비슷한 면적의 실제 거래가를 찾아 전세가율 계산기로 비율을 확인하세요. 그다음 등기부등본을 떼서 근저당 같은 선순위 채권이 있는지 보고, 있다면 그 금액까지 넣어 깡통전세 위험 진단을 돌려보세요. 끝으로 이 집이 전세보증금 반환보증에 가입되는 집인지 알아보는 거예요. 보증 가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호입니다.

전세가율이 괜찮게 나왔다면, 다음 질문은 이거예요. 등기부등본에서는 뭘 봐야 할까? 계약 전 등기부등본 체크리스트에서 이어서 확인하세요. 보증금을 지키는 마지막 안전장치가 궁금하다면 전세보증금 반환보증 가이드도 함께 읽어보세요.