근저당 있는 집, 전세 들어가도 될까요?

등기부등본 을구에 근저당권이 있다는 건 이 집이 대출의 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다. 경매에 넘어가면 은행이 채권최고액 범위에서 나보다 먼저 배당을 받아요. 그래도 안전한 수준인지, 숫자로 확인해 보세요.

매매가 (시세)

만원

4억원

근저당 채권최고액

만원

1억 2,000만원

내 전세 보증금

만원

2억원

예상 낙찰가율

아파트 통상 80~90%, 빌라 60~70%

안전도 진단

회수는 가능하지만 여유가 크지 않아요

예상 낙찰가3억 2,000만원시세 × 80%

은행 우선 배당 (채권최고액)1억 2,000만원

배당 후 남는 돈2억원

회수 가능 보증금2억원

부채비율80.0%(채권최고액+보증금) ÷ 시세

보증금으로 근저당을 말소하는 조건이라면, 잔금일에 상환·말소 접수를 직접 확인하는 특약을 넣으세요. 내 전입신고 이후 설정되는 근저당은 내 보증금보다 후순위입니다.

채권최고액과 실제 대출금은 다른가요?

다릅니다. 은행은 보통 실제 대출금의 110~120%를 채권최고액으로 설정해요. 하지만 안전 진단은 채권최고액 기준으로 하는 게 원칙입니다. 경매에서 은행이 그 금액까지 우선 배당받을 수 있기 때문이에요.

계약 후에 집주인이 대출을 더 받으면요?

내가 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 설정된 근저당은 내 보증금보다 후순위입니다. 그래서 잔금일에 전입신고·확정일자를 바로 처리하는 게 중요하고, 계약서에 '잔금일 다음 날까지 추가 담보 설정 금지' 특약을 넣는 것도 방법입니다.

근저당을 말소하는 조건으로 계약해도 되나요?

실무에서 많이 쓰는 방식입니다. '임차인의 보증금으로 근저당을 말소한다'는 특약을 넣고, 잔금일에 은행 상환과 말소 접수를 눈으로 확인하세요. 법무사를 통해 처리하면 더 안전합니다.

계산 기준일 2026-08-19 · 결과는 정보 제공 목적의 추정치예요.