DSR 뜻과 계산법 — 대출이 생각보다 안 나오는 이유

"연봉이 6천인데 한도가 왜 이것밖에 안 나오죠?" 은행 창구에서 정말 많이 나오는 질문이에요. 답은 대부분 DSR 때문이죠.

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 은행권에서는 이 비율이 40%를 넘으면 대출이 안 나와요. 연소득 6,000만원이라면 1년에 갚는 돈이 2,400만원, 월 200만원을 넘을 수 없다는 뜻이죠. 여기에 스트레스 DSR까지 얹히면서 체감 한도는 더 줄었어요.

어떤 빚이 DSR에 잡히나요?

거의 전부라고 보면 돼요. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 카드론, 자동차 할부까지 연간 원리금에 들어가요. 신용대출은 실제 만기와 상관없이 통상 5년에 나눠 갚는다고 가정하고 원금을 계산해요.

특히 주의할 게 마이너스통장이에요. 실제로 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전체가 대출 원금으로 잡혀요. 한도 5,000만원짜리를 안 쓰고 놔둬도 DSR을 갉아먹는 거죠. 전세대출은 통상 이자만 반영되고 원금은 빠집니다.

연소득 6천만원이면 주담대가 얼마까지 나올까요?

30년 만기, 연 4.5%, 원리금균등 조건으로 계산해 볼게요. 이 조건에서 1억을 빌리면 월 상환액이 약 51만원이에요. 월 한도 200만원을 51만원으로 나누면, 다른 빚이 하나도 없을 때 주담대 한도는 약 3억 9천만원이 나와요.

그런데 신용대출 3,000만원(금리 5.5%)이 있다면 어떻게 될까요? 5년 분할 가정으로 연간 원금 600만원에 이자 165만원, 합쳐서 765만원이 먼저 빠져요. 남는 여력은 월 136만원, 주담대 한도는 약 2억 7천만원으로 떨어지죠. 신용대출 3천만원이 주담대 한도를 1억 2천만원 넘게 깎는 거예요.

스트레스 DSR은 왜 한도를 더 줄이나요?

스트레스 DSR은 금리가 오를 상황에 대비해, 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 얹어서 상환액을 계산하는 제도예요. 이자를 더 내는 게 아니라, "이만큼 갚을 수 있다"고 인정되는 한도가 줄어드는 구조죠. 2024년부터 단계적으로 확대돼 왔고, 2026년 8월 기준 은행권 주택담보대출 전반에 적용되고 있어요.

가산폭은 금리 유형에 따라 달라요. 변동금리는 스트레스 금리가 전부 반영되고, 혼합형·주기형은 일부만 반영돼요. 하한은 통상 1.5%p 수준이고요. 위 예시에서 4.5%에 1.5%p를 얹어 6%로 계산하면 한도는 약 3억 3천만원, 6천만원 넘게 줄어요. 정확한 가산폭은 시점과 상품에 따라 다르니 DSR 계산기에서 직접 조정해 보세요.

DSR을 낮추는 현실적인 방법

소득을 갑자기 늘릴 수는 없으니, 분자인 연간 원리금을 줄이는 게 현실적이에요.

• 안 쓰는 마이너스통장은 한도를 줄이거나 해지하기
• 신용대출·카드론은 주담대 신청 전에 먼저 정리하기
• 만기를 40년으로 늘려 연간 상환액 낮추기 (총 이자는 늘어나는 트레이드오프)
• 주기형·고정형 금리를 선택해 스트레스 가산폭 줄이기

만기 연장은 한도를 여는 대신 총 이자를 키우는 선택이라, 여유가 생기면 중도상환으로 기간을 줄이는 계획을 같이 세우는 게 좋아요.

그래서 뭘 하면 되나요?

은행에 가기 전에 DSR 계산기에 연소득과 기존 대출을 넣어 보세요. DSR 40% 기준으로 신규 대출이 얼마까지 가능한지 역산해 줘요. 한도가 나왔다면 주택담보대출 계산기로 매달 갚을 금액과 총 이자까지 확인하고요.

한도 안에서 집을 산다는 계산이 섰다면, 다음 질문은 이거예요. 집값 말고 세금과 수수료로 얼마가 더 들까? 집 살 때 드는 돈 가이드에서 이어서 확인하세요.