중도상환, 기간 단축형이 이자를 2배 넘게 아껴요

성과급이 5천만원 들어왔어요. 남은 주택담보대출에 넣기로 마음먹고 은행에 갔더니 직원이 묻습니다. "기간을 줄일까요, 월 상환액을 줄일까요?"

여기서 어느 쪽을 고르느냐로 아끼는 이자가 두 배 넘게 갈려요. 답부터 말하면 이자만 놓고 볼 때는 기간 단축형이 압도적으로 유리해요. 같은 5천만원을 넣어도 절감액이 6,700만원과 2,900만원으로 벌어집니다.

두 방식은 뭐가 다른가요?

기간 단축형은 매달 내던 금액을 그대로 유지하고 만기를 당겨요. 월 143만원을 내고 있었다면 상환 후에도 143만원을 냅니다. 대신 끝나는 날이 앞으로 확 당겨지죠.

월 상환액 감소형은 반대예요. 만기는 그대로 두고 매달 내는 돈을 줄여요. 통장에서 나가는 돈이 당장 가벼워지지만, 대출은 원래 날짜까지 계속 굴러갑니다.

3억 대출, 5천만원 갚으면 실제로 얼마나 아낄까요?

3억을 연 4%, 30년 원리금균등으로 빌렸다고 해볼게요. 월 상환액은 약 143만원, 끝까지 다 내면 이자만 약 2억 1,600만원이에요. 5년(60개월)을 갚은 시점의 잔액은 약 2억 7,100만원이고요. 여기에 5천만원을 넣습니다.

82개월이면 6년 10개월이에요. 25년 남았던 대출이 18년짜리로 바뀌는 거죠. 절감액 차이는 3,800만원이고요.

왜 이렇게 차이가 날까요?

이자는 남은 원금에 시간을 곱해서 붙어요. 원금을 5천만원 깎는 효과는 두 방식이 같지만, 시간을 줄이는 건 기간 단축형뿐이거든요.

월 상환액 감소형은 매달 26만원을 손에 남겨 주는 대신 그만큼 원금이 천천히 줄어요. 25년이라는 시간을 그대로 안고 가니까 이자가 붙을 자리도 그대로 남아 있는 거죠.

중도상환수수료는 어떻게 계산되나요?

수수료는 이렇게 붙어요.

상환 원금 × 수수료율 × (부과 기간 중 남은 기간 ÷ 전체 부과 기간)

주택담보대출은 통상 3년을 부과 기간으로 잡고, 시간이 갈수록 수수료가 줄어드는 슬라이딩 방식을 씁니다. 3년이 지나면 0원이 되고요.

5천만원을 갚는데 수수료율이 1.2%이고 대출 실행 후 12개월이 지났다면, 5,000만원 × 1.2% × 24개월/36개월 = 40만원이에요. 절감하는 이자가 수천만원 단위니 40만원은 충분히 감당할 수 있는 비용이죠. 다만 상환 시점이 실행 후 2년 6개월쯤이라면 몇 달만 기다려도 수수료가 0원이 되니, 실행일부터 날짜를 세어 보고 결정하세요.

상품에 따라 연간 일정 금액까지는 수수료 없이 갚게 해주는 조건이 붙기도 해요. 약정서를 보거나 은행에 직접 물어보면 확인할 수 있습니다.

월 상환액 감소형이 나은 경우도 있어요

이자만 보면 기간 단축형이 이기지만, 매달 143만원이 부담스러운 상황이라면 얘기가 달라져요. 월 26만원의 여유가 연체 위험을 막아 준다면 그게 더 큰 이득이죠.

DSR 여력이 필요할 때도 그래요. 곧 다른 대출을 받아야 한다면 월 상환액이 줄어야 DSR 계산에서 숨통이 트여요. 한도 계산이 어떻게 움직이는지는 LTV·DSR 한도 가이드에서 볼 수 있어요.

그래서 뭘 하면 되나요?

여윳돈이 생겼다면 중도상환 절감액 계산기에 잔액·금리·남은 기간과 상환할 금액을 넣어 보세요. 두 방식의 절감액과 수수료를 나란히 보여주니 어느 쪽이 얼마나 유리한지 바로 나와요. 상환 후 월 상환액이 어떻게 바뀌는지는 주택담보대출 계산기로도 확인할 수 있고요.

목돈이 없어도 이자를 줄이는 길이 하나 더 있어요. 지금 금리가 시장 금리보다 높다면 갈아타는 방법이죠. 이게 이득인지 손해인지는 대환대출 손익분기 계산기에 지금 조건을 넣어 보면 됩니다.