LTV와 DSR 중 낮은 쪽이 내 대출 한도예요

"LTV 70% 나오니까 3억 5천까지 됩니다." 5억짜리 집을 보고 은행에 물었더니 이런 답을 들었어요. 그런데 서류를 넣고 나온 승인 금액은 2억 8천이었죠.

은행이 거짓말을 한 게 아니에요. 대출 한도는 LTV와 DSR을 따로 계산한 뒤 둘 중 더 낮은 쪽으로 정해지거든요. LTV로 3억 5천이 나와도 DSR로 2억 8천이 나오면 내 한도는 2억 8천이에요.

LTV는 집을 보고, DSR은 나를 봐요

LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐예요. 5억 집에 LTV 70%면 3억 5천이죠. 이 계산에 내 소득은 한 줄도 들어가지 않아요. 집값과 규제 비율만 봅니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 반대로 집이 아니라 나를 봐요. 1년에 갚는 모든 대출 원리금이 연소득의 몇 퍼센트냐를 따지고, 은행권 기준선은 40%예요.

그래서 두 숫자는 서로 다른 답을 내놔요. 소득이 넉넉하면 LTV에서 먼저 막히고, 소득이 빠듯하면 DSR에서 먼저 막히죠. 요즘 창구에서 한숨이 나오는 쪽은 대부분 후자예요.

5억 집, 연소득 5천만원이면 얼마나 나올까요?

조건을 정해서 계산해 볼게요. 5억 아파트에 LTV 70%, 연소득 5,000만원, 금리 4.5%에 스트레스 가산 1.5%p, 30년 원리금균등이에요.

LTV 쪽은 간단해요. 5억 × 70% = 3억 5,000만원.

DSR 쪽은 이렇게 갑니다. 연소득 5,000만원의 40%는 2,000만원, 월로 나누면 약 166만원이에요. 매달 갚을 수 있는 최대치죠. 그런데 스트레스 DSR 때문에 상환액은 4.5%가 아니라 6%로 계산해요. 6% 30년 조건에서 1억을 빌리면 월 상환액이 약 60만원이니, 166만원을 60만원으로 나누면 약 2억 8,000만원이 나와요.

차이가 7,000만원이에요. LTV 숫자만 믿고 자금 계획을 짰다면 잔금일에 7천만원이 비게 되는 거죠.

소득이 얼마면 LTV 한도를 다 쓸 수 있나요?

같은 조건에서 3억 5천을 빌리면 월 상환액이 약 210만원이에요(스트레스 금리 6% 기준). 이 금액이 연소득의 40% 안에 들어오려면 연소득이 약 6,300만원은 돼야 해요.

바꿔 말하면 연소득 6,300만원 아래에서는 LTV 70%라는 숫자가 큰 의미가 없어요. 어차피 DSR이 먼저 문을 닫으니까요.

LTV 비율 자체도 고정값이 아니에요. 지역과 주택 수, 생애최초 여부, 그때그때의 정책에 따라 달라지고 바뀌는 주기도 짧아요. 2026년 8월 기준으로도 규제지역이냐 아니냐에 따라 적용 비율이 갈리니, 내 매물에 몇 퍼센트가 붙는지부터 확인하고 시작하세요.

한도를 늘리는 방법이 있긴 해요

소득을 갑자기 올릴 수 없다면 월 상환액을 낮추는 쪽으로 접근합니다.

만기를 늘리는 게 가장 직접적이에요. 위 예시에서 30년을 40년으로 바꾸면 한도가 약 2억 8천에서 3억으로 올라가요. 대신 총 이자는 늘어나요. 한도를 여는 대가로 이자를 더 내는 거래예요.

기존 대출 정리는 효과가 더 큽니다. 특히 마이너스통장은 한 푼도 안 썼어도 약정 한도 전체가 빚으로 잡혀요. 한도 3,000만원짜리 마통 하나만 있어도 위 예시의 한도가 2억 8천에서 약 1억 7천으로 주저앉아요(금리 6%, 5년 분할 가정). 주담대 신청 전에 안 쓰는 마통은 한도를 줄이거나 아예 해지하세요.

금리 유형도 봐야 해요. 변동금리는 스트레스 가산폭이 전부 붙지만 주기형·고정형은 일부만 붙어요. 같은 대출인데 금리 유형만 바꿔도 인정되는 한도가 달라지죠.

그래서 뭘 하면 되나요?

집을 보러 다니는 단계라면 대출 가능금액 계산기에 집값·연소득·기존 대출을 넣어 보세요. LTV와 DSR을 각각 계산해서 낮은 쪽을 한도로 잡아 줘요. 집값 기준 상한만 빠르게 보고 싶다면 LTV 계산기가, 기존 대출을 하나씩 넣어 가며 소득 쪽을 뜯어보려면 DSR 계산기가 맞아요.

여기서 나오는 숫자는 어디까지나 예상치예요. 확정 한도는 은행이 소득 증빙과 신용, 담보 감정가를 모두 본 뒤 심사로 정합니다. 같은 조건에서도 은행마다 금액이 갈리니 두세 곳은 비교해 보세요.

한도가 잡혔다면 다음 질문은 이거예요. 이 대출로 집을 사면 잔금일에 현금이 얼마나 필요할까? 집 살 때 드는 돈 가이드에서 이어서 확인하세요. DSR에 어떤 빚이 잡히는지가 아직 헷갈린다면 DSR 가이드부터 읽고 오셔도 돼요.