계약갱신요구권 언제까지? 6개월~2개월 전, 인상은 5%까지

집주인에게서 문자가 왔어요. "만기에 보증금 2천만원 올릴 생각인데 어떠세요?" 계약 만료는 석 달 뒤. 여기서 어떻게 답하느냐에 따라 앞으로 2년이 갈립니다.

답부터 말하면 숫자 두 개만 기억하면 돼요. 갱신하겠다는 말은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 하고, 이때 올릴 수 있는 금액은 5%까지예요. 주택임대차보호법이 세입자에게 준 권리가 사실상 이 두 숫자에 담겨 있거든요.

갱신하겠다는 말, 언제까지 해야 하나요?

주택임대차보호법 제6조의3이 정한 계약갱신요구권이에요. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있어요. 한 번 행사하면 계약이 2년 연장됩니다. 임대인은 실거주처럼 법에 정해진 사유가 없으면 이 요구를 거절하지 못해요.

놓치기 쉬운 건 "6개월 전부터"라는 부분이에요. 너무 일찍 말해도 안 되고, 2개월 전을 넘겨 말하면 권리가 사라져요. 2027년 3월 15일 만료라면 2026년 9월 15일부터 2027년 1월 15일 사이, 딱 4개월이 창입니다.

날짜 계산이 헷갈리면 계약갱신 일정 계산기에 계약 시작일과 기간만 넣어 보세요. 언제부터 언제까지 말해야 하는지 실제 날짜로 나옵니다.

아무 말 없이 지나가면 계약은 어떻게 되나요?

그냥 끝나는 게 아니에요. 제6조의 묵시적 갱신이 작동해요. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "갱신하지 않겠다"거나 "조건을 바꾸겠다"고 통지하지 않으면, 같은 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 임차인도 만료 2개월 전까지 아무 말이 없으면 마찬가지고요.

조건이 그대로 유지되니 세입자에게 나쁜 결과는 아니에요. 게다가 묵시적 갱신은 통상 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않아서, 갱신요구권 1회는 나중을 위해 남아 있는 것으로 해석돼요. 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통상 통지가 도달한 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.

진짜 위험한 건 임대인이 만료 2개월 전을 살짝 앞두고 "나가 달라"고 나올 때예요. 그 시점이면 이미 갱신을 요구할 수 있는 기간이 끝나 있을 수 있거든요. 만료 6개월 전이 되는 날을 달력에 표시해 두는 이유가 이거예요.

보증금과 월세를 같이 올리면 5%는 어떻게 계산하나요?

제7조에 따라 갱신요구권을 행사한 계약에서 보증금과 차임 인상은 5%를 넘을 수 없어요. 여기서 자주 틀리는 게 보증금과 월세를 함께 올리는 경우예요.

이럴 땐 환산액으로 봐야 해요. 환산액은 보증금에 월세 곱하기 100을 더한 값이에요. 보증금 1억에 월세 80만원이면 1억 + 8,000만원, 즉 1억 8,000만원이죠. 5% 상한은 1억 8,900만원이고, 올릴 수 있는 총량은 900만원이에요.

집주인이 "보증금은 그대로 둘 테니 월세만 90만원으로 올리자"고 하면 어떨까요. 환산액이 1억 9,000만원이 돼요. 1,000만원이 오른 거라 5.5%, 상한을 넘습니다. 보증금 쪽을 크게 올리자는 제안도 같은 방식으로 걸러야 해요.

내 조건은 갱신 인상 상한 계산기에 현재 보증금·월세와 집주인이 제시한 금액을 넣으면 바로 나와요. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 식으로 조합을 조율하는 중이라면 보증금 ↔ 월세 변환 계산기를 같이 쓰면 편하고요.

한 가지 덧붙이면, 5%는 상한이지 기준이 아니에요. 갱신할 때 반드시 5%를 올려야 하는 게 아니라 협의로 동결할 수도 있어요. 지자체 조례로 상한을 더 낮게 정한 곳도 있으니 2026년 8월 기준 내 지역 기준을 한 번 확인해 보세요.

통보는 어떻게 해야 나중에 증명이 되나요?

법이 통지 방법까지 정해 두지는 않았어요. 말로 해도 효력은 생겨요. 문제는 나중에 "그런 말 들은 적 없다"가 됐을 때 증명할 방법이 없다는 거죠.

가장 확실한 건 내용증명 우편이에요. 언제 누가 어떤 내용을 보냈는지를 우체국이 보관해 주거든요. 비용은 통상 몇천 원이고 인터넷우체국에서도 보낼 수 있어요.

간단하게는 문자나 메신저도 괜찮아요. "2027년 3월 15일 만료되는 계약에 대해 계약갱신요구권을 행사합니다"처럼 만료일과 의사를 분명히 적고, 상대가 읽었다는 표시까지 남겨 두세요. 전화 통화로만 끝내는 게 제일 위험합니다.

그래서 뭘 하면 되나요?

계약서를 꺼내 만료일부터 확인하세요. 그다음 계약갱신 일정 계산기에 계약 시작일과 기간을 넣어, 갱신을 요구할 수 있는 기간과 통보 마감일을 달력에 옮겨 적으면 돼요.

집주인이 인상안을 이미 제시했다면 갱신 인상 상한 계산기로 5%를 넘는지부터 보세요. 넘는다면 "상한 안에서 조정하자"는 말이 떼쓰는 게 아니라 조문에 근거한 요구가 됩니다.

갱신 대신 이사를 택했다면 다음 질문은 이거예요. 전세로 갈까, 월세로 갈까? 전세 vs 월세 비교 가이드에서 실질 주거비로 따지는 법을 보고, 날짜가 잡히면 이사 준비 순서로 넘어가세요.